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전세 계약이 끝나갈 무렵, 이사를 할지 연장할지 고민되죠. 그때 가장 중요한 건 타이밍이에요. 너무 늦으면 자동 갱신되고, 너무 이르면 집주인이 조건을 바꾸기도 해요.
내가 생각했을 때 전세 연장은 ‘미리 준비하면 안전하고, 늦으면 불리한 게임’이에요. 지금부터 기간 만료 전에 임대인과 현명하게 협의하는 방법을 정리해볼게요!
전세계약 연장 시 고려해야 할 점
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계약을 연장하려면 단순히 "계속 살게요"만으로는 부족해요. 금액, 계약서 작성, 확정일자 등 복잡한 문제가 얽혀 있어요.
- ✔ 전세금 변동 여부
- ✔ 계약 형태 – 갱신인지 재계약인지
- ✔ 보증금 반환 방식 (기존 보증금 그대로 유지?)
- ✔ 확정일자 갱신 여부
연장 시점에 조건을 분명히 하지 않으면 나중에 보증금 반환이나 퇴거 시 큰 분쟁으로 이어질 수 있어요.
연장 협의 적정 시점과 타이밍
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전세 계약은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 연장 의사를 밝히는 것이 가장 좋아요. 너무 늦으면 자동 갱신되고, 너무 빠르면 집주인이 거절할 수도 있어요.
📆 타이밍별 대응 전략
- ✔ 계약 만료 3~2개월 전: 협의 시작 최적기
- ✔ 1개월 전: 연장 거절할 수 있는 마지노선
- ✔ 6개월 전 이전: 법적 효력은 없음 (다만 사전 탐색은 가능)
가능하면 서면이나 문자 등 기록으로 협의 과정을 남겨두는 것도 중요해요.
임대인과 협의 시 필수 확인 사항
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연장 협의 시 “그냥 연장하자”는 말만 믿고 넘어가면 나중에 분쟁 소지가 생겨요. 아래 항목은 반드시 확인하고, 가능하면 문서화해야 해요.
🧾 협의 체크리스트
- ✔ 전세금 동일 유지 여부
- ✔ 계약 형태 – 갱신계약인지 신규 재계약인지
- ✔ 계약 만료일 연장일자 명확히 기재
- ✔ 임대인 명의 변동 여부 (상속, 양도 등)
전화나 구두 협의는 증거가 없어요. 문자, 이메일, 계약서 수정본 등 공식 자료로 남기는 습관을 들이세요.
재계약서 작성 시 주의사항
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갱신 계약이든 신규 재계약이든 문서로 작성할 때는 기본 항목 외에도 특약 사항을 명확히 작성해야 해요. 구체적인 문구 하나가 나중에 큰 차이를 만들어요.
📑 재계약서 필수 항목
- ✔ 기존 계약 연장인지 여부 명시
- ✔ 임대인/임차인 이름, 주소, 연락처 기재
- ✔ 보증금, 계약기간, 목적물 정확히 명시
- ✔ 전입신고 및 확정일자 처리 여부
- ✔ ‘원상복구 조건 없음’ 등 특약사항 포함 여부
내가 생각했을 때 계약서는 ‘신뢰’가 아니라 ‘보장’이에요. 말보다 글이 나를 보호해줘요.
전세 연장과 전입신고, 확정일자 관계
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계약을 연장하면 전입신고는 그대로 유지되지만, 확정일자는 재계약일 기준으로 다시 받아야 우선변제권이 연장돼요. 많은 분들이 이 부분을 놓쳐요.
📆 갱신 시 절차 요약
- ✔ 전입신고: 기존 유지 (이사 안 했으면)
- ✔ 확정일자: 반드시 재계약서에 다시 부여받아야 함
- ✔ 주민센터 방문 시 신분증 + 재계약서 지참
확정일자는 ‘날짜 기준 보호’이기 때문에 새 계약일 기준으로 다시 등록해야 다음 계약기간 동안 보호받을 수 있어요.
불리한 조건 방지 팁
⚠️
임대인이 말로는 연장해준다고 했지만, 실제론 계약서를 미루거나 확정일자를 못 받게 하기도 해요. 아래 상황별로 미리 준비하면 당황하지 않아요.
🚫 상황별 대응 전략
- 📌 계약서 미작성 시 – 문자로 연장 의사 기록 남기기
- 📌 보증금 증액 시 – 증액분 확정일자 따로 등록 가능
- 📌 임대인 명의 변경 – 등기부등본 확인 후 재확인 필요
내가 생각했을 때 계약 연장은 ‘마무리가 아닌 다시 시작’이에요. 권리 보호를 다시 세팅하는 과정이기 때문에 더욱 꼼꼼해야 해요.
FAQ
❓
Q1. 전세계약 연장은 말로만 해도 되나요?
A1. 가능은 하지만 반드시 서면(문자, 이메일 포함) 증거를 남기세요. 서면 계약이 가장 안전해요.
Q2. 계약서 새로 안 쓰고 갱신하면 확정일자도 그대로인가요?
A2. 아니요. 새로운 계약일 기준으로 다시 확정일자 받아야 해요.
Q3. 전입신고는 다시 안 해도 되나요?
A3. 이사를 하지 않았다면 전입신고는 그대로 유지돼요.
Q4. 계약 갱신 후 임대인이 집을 매도하면 보호받을 수 있나요?
A4. 네. 전입신고 + 확정일자 완료되었으면 새로운 소유자에게도 대항력과 우선변제권이 유지돼요.
Q5. 보증금을 일부 증액했는데, 확정일자도 다시 받아야 하나요?
A5. 네. 증액된 금액만큼은 새로 확정일자를 받아야 보호돼요.
Q6. 계약서 없이 확정일자 받을 수 있나요?
A6. 불가능해요. 계약서 원본 또는 사본이 필요해요.
Q7. 계약 연장 시 중개사 없이 진행해도 되나요?
A7. 당사자 간 서면 계약만 잘 작성되면 중개사 없이도 가능합니다.
Q8. 전세 갱신 기간은 몇 년까지 가능한가요?
A8. 계약갱신요구권은 1회 2년이고, 이후에는 상호 협의로 연장 가능해요.