전세 계약 후 반드시 해야 할 두 가지! 전입신고 + 확정일자 받기 이걸 하지 않으면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다.
내가 생각했을 때 확정일자는 전세계약의 ‘법적 안전벨트’예요. 계약서만 쓰고 끝내는 건 문서 없는 투자와 같아요.
이번 글에서는 전세 보증금을 지키기 위한 확정일자의 개념부터 신청 방법, 효력까지 쉽게 정리해드릴게요!
단 3분이면 내 돈을 지킬 수 있어요. 지금 꼭 확인해보세요! ✅
📌 확정일자란 무엇인가요?
확정일자란 주택임대차계약서를 주민센터나 온라인을 통해 등록해 법적으로 날짜를 증명받는 제도예요.
📄 기본 개념
- 임대차 계약의 ‘날짜’를 공적으로 증명
- 전세보증금에 대한 ‘우선변제권’을 취득
- 전입신고와 함께 하면 ‘대항력’까지 생김
※ 확정일자는 ‘보증금을 언제부터 보호받을 수 있는지’를 기록하는 가장 중요한 절차입니다! 🧾
🛡️ 확정일자를 반드시 받아야 하는 이유
확정일자가 없다면 전세보증금이 후순위가 되어, 경매 시 돈을 돌려받지 못할 수 있어요. 법적 보호를 받기 위해선 확정일자는 필수입니다.
📌 반드시 받아야 하는 이유
- 집주인이 파산하거나 경매에 넘어갈 경우
- 근저당보다 내가 후순위가 될 수 있음
- 보증보험 가입 조건에도 포함됨
- 전입신고만으로는 ‘우선변제권’ 없음
※ “전입신고만 했는데 보호 못 받았다”는 사례는 대부분 확정일자가 빠져 있어서 그래요. 반드시 병행하세요! ⚠️
⏰ 언제, 어디서 받아야 하나요?
확정일자는 주민센터 방문 or 인터넷등기소를 통해 받을 수 있어요. 가능하면 입주 직후 즉시 진행하는 게 가장 안전합니다.
📍 신청 위치 및 시기
- 주소지 관할 주민센터 → 계약서 지참, 전입신고와 동시에 가능
- 인터넷등기소 → 공동인증서 로그인 후 온라인 신청 가능
- 입주 당일 or 다음날까지 처리 권장
※ 확정일자는 ‘받은 날’부터 보호 효력이 발생하므로 늦을수록 불리해요! 📅
📝 확정일자 신청 방법
신청 방법은 매우 간단해요. 계약서 원본만 지참하면 5분 안에 처리됩니다. 오프라인과 온라인 중 편한 방식을 선택하세요.
🏢 오프라인 방법
- 1. 주소지 주민센터 방문
- 2. 임대차계약서 원본 제출 (임차인 서명 必)
- 3. 담당 공무원이 계약서에 도장 찍어줌
- 4. 도장 날짜가 ‘확정일자’가 됨
💻 온라인 방법 (인터넷등기소)
- 1. iros.go.kr 접속 → ‘임대차 신고’ 클릭
- 2. 공동인증서 로그인
- 3. 계약 내용 입력 및 계약서 파일 업로드
- 4. 확인증 발급받고 PDF로 보관
※ 계약서에는 반드시 임대인/임차인 모두의 서명 또는 도장이 있어야 유효합니다! ✍️
📌 확정일자의 법적 효력
확정일자는 단순한 날짜 표시가 아니라 내 보증금을 지켜주는 강력한 법적 보호장치예요.
⚖️ 어떤 효력이 있나요?
- 우선변제권: 경매 시 보증금을 먼저 배당받을 수 있음
- 보증보험 가입: 대부분의 보증기관에서 필수 조건
- 대항력: 전입신고와 함께하면 제3자에 대한 효력 발생
※ 전세계약에서 ‘확정일자 + 전입신고’는 선택이 아닌 필수입니다! 🛡️
❓ FAQ
Q1. 확정일자는 전입신고 없이도 받을 수 있나요?
A1. 네, 가능합니다. 하지만 확정일자만으로는 대항력이 생기지 않아요. 반드시 전입신고와 함께 해야 법적 보호를 받을 수 있어요.
Q2. 계약서 사본으로도 확정일자 받을 수 있나요?
A2. 아니요. 계약서 원본만 가능합니다. 원본에 확정일자 도장이 찍히며, 해당 날짜가 효력 발생 기준이 됩니다.
Q3. 확정일자는 계약서를 작성한 날짜와 달라도 되나요?
A3. 가능합니다. 하지만 ‘확정일자 도장을 받은 날짜’가 기준이므로, 되도록 빠르게 받는 것이 안전합니다.
Q4. 확정일자에 비용이 들나요?
A4. 주민센터에서 받는 경우 무료입니다. 온라인 발급 시 출력 수수료가 발생할 수 있으나, 금액은 소액입니다.
Q5. 확정일자는 매번 계약할 때마다 받아야 하나요?
A5. 네. 새로운 계약을 하면 반드시 새 계약서 기준으로 다시 확정일자를 받아야 효력이 발생합니다.
Q6. 계약 만료 전에도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
A6. 기존 계약이 연장되었고, 계약서 내용이 변경되었다면 새로 받는 것이 안전합니다.
Q7. 확정일자가 있으면 보증금은 무조건 보호되나요?
A7. 아닙니다. 확정일자가 있어도 선순위 근저당이 많으면 보증금을 돌려받기 어려워요. 등기부등본 확인도 필수입니다.
Q8. 확정일자 확인은 어디서 하나요?
A8. 계약서 상단 또는 주민센터에서 받은 확인증으로 확인할 수 있어요. 온라인 신청 시 발급 문서에 표시됩니다.